房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運營
房地產(chǎn)公司是怎么運營的呢?房地產(chǎn)公司的運營一般是有什么相關內(nèi)容的?小編為你帶來了“房地產(chǎn)公司如何運營”的相關知識，這其中也許就有你需要的。
美國房地產(chǎn)業(yè)務是如何運作
第一階段：批發(fā)商
批發(fā)商就是那種拋頭露面找房子的人--他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經(jīng)熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現(xiàn)金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發(fā)出成千上萬相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。
一些比較專業(yè)的批發(fā)商會避開直接營銷，他們熟知當?shù)乜h級法院的司法拍賣和Auction.com之類的大公司組織的民辦拍賣的程序，并能辨識其中的陷阱。
雖然方式可能有很大差異，但一個批發(fā)商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點，他們的首要任務就變成將地產(chǎn)迅速出售或轉讓給第三方，以獲取利益，然後直接關注下一筆交易。批發(fā)商在一個快速、批量化的環(huán)境中工作，他們中的大多數(shù)人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。
第二階段：房屋修復者(rehabbers)
這類參與者擅長從批發(fā)商處買入原始房屋，然後進行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統(tǒng)、新廚房和衛(wèi)生間等，將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。
除了要善於與賣家談判，想在這一領域取得成功的關鍵，是要能夠識別物業(yè)的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然，管理現(xiàn)金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特(Charlotte)的四居室獨棟住宅(single family home)。
第三階段：房地產(chǎn)代理
對房地產(chǎn)代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產(chǎn)交易來里，房地產(chǎn)代理是買家和賣家之間的重要橋梁。他們通常在每次買賣中賺取3%-6%的傭金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產(chǎn)的一刻起，就與經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司有密切合作。
第四階段：房東
想想這些令人難以置信的統(tǒng)計：美國逾三分之一的住宅物業(yè)，都為房東所有。這些業(yè)主中，有的是擁有價值數(shù)百億美元投資組合的大型對沖基金，還有的是擁有數(shù)百萬美元投資組合的專業(yè)投資者。
另一部分業(yè)主是資金實力相對較小的「大媽大爹」(mom-pop)，他們是沉默的大多數(shù)，也是我們的主要客戶。這類業(yè)主是普通人，有全職工作，他們將房地產(chǎn)視為將額外的現(xiàn)金和儲蓄做生產(chǎn)性利用的一種方式。
通常，他們的計劃是建立一個適度的房地產(chǎn)投資組合，以便生活發(fā)生變化時他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫(yī)療費用的情況。除了極少數(shù)外，大部分業(yè)主沒有時間和專業(yè)知識，來做批發(fā)商和房屋修復者整個工作日做的事情。
如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的計劃運營管理
一、加強房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的必然性
中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，特別是近10年的快速發(fā)展，已經(jīng)從簡單的單一項目開發(fā)模式轉變?yōu)槎喑鞘卸囗椖?、區(qū)域化、“經(jīng)營企業(yè)”的模式上來。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨多項目、跨區(qū)域經(jīng)營的管理現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境正在發(fā)生變化，如國家宏觀調控力度的加大、一級土地市場掛牌交易的逐步規(guī)范、產(chǎn)品成本的增加、行業(yè)兼并合作的加速、購買者選擇能力的增強、國家法律規(guī)范的完善等，房地產(chǎn)企業(yè)很難再通過土地儲備而坐享土地增值收益，企業(yè)的投資收益越來越依靠發(fā)地產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高，利潤越來越低的市場現(xiàn)狀，也意味著房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，必須追求規(guī)模效益。
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也或多或少出現(xiàn)了運營管理上的不足，如企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項制度落實不足，執(zhí)行力不足、考核缺失等問題，面對跨區(qū)域多項目管控的發(fā)展要求，日益規(guī)范的市場現(xiàn)狀，企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，必須要通過高效的運營管理，最大限度的整合資源，提高項目附加值和利潤率，實現(xiàn)企業(yè)有質量的持續(xù)增長。
二、如何加強運營管理
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，經(jīng)過了四個發(fā)展階段：
第一階段：單一項目開發(fā)——如：眾多規(guī)模較小的開發(fā)商
第二階段：同城市多項目開發(fā)——如：名門地產(chǎn)
第三階段：多城市多項目開發(fā)——如：建業(yè)集團
第四階段：多城市多項目區(qū)域化管理階段——如：萬科
每個房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇相匹配的運營管理模式。
在運營管理的過程中，需要以運營計劃為綱，確定運營管理過程中的時間節(jié)點(項目進度)和關鍵成果(各個節(jié)點完成的結果)，通過年度會議、季度會議、月度會議、周例會、專題會等各種會議決策形式，跟蹤、檢查、協(xié)調公司各部門的工作，以提高組織工作效率，實現(xiàn)公司利益最大化。
(一)公司正處于從第二階段向第三階段發(fā)展時期，結合企業(yè)自身實際情況，可通過以下幾方面提高企業(yè)的運營管理能力：
1、做好組織上保證
(1)做好部門上的分工。職能部門、業(yè)務部門(或項目公司)分工要明確;
(2)在管理部門中人員職責要明確，落實到人。
2、公司各項管理制度、流程要逐步建立和完善
管理制度和是公司運營管理的行為準則，也是工作職責和管理分工的具體體現(xiàn)。工作流程是連接工作關鍵節(jié)點的動態(tài)體現(xiàn)，也是規(guī)范各相關部門工作相互銜接的具體規(guī)定。通過管理制度、工作流程的建立和完善，可以將公司各項管理方針和政策具體落實到制度流程上，為公司戰(zhàn)略的實施打下良好基礎。
3、明確工作關鍵節(jié)點
房地產(chǎn)項目因周期長，投資金額大，對工作進度的要求非常嚴格。如拖延進度將提高公司投資風險，降低公司利潤率。因此要明確工作關鍵節(jié)點，做好項目進度控制，特別是項目總時間控制。抓好關鍵路徑的選擇，在合理的情況下，盡可能縮短時間，流出適當彈性以應對未知因素的影響，以便于后期的管理控制;處理好各分任務的時間節(jié)點和任務之間的邏輯關系，明確階段性任務完成的成果標準，便于考核。
4、建立良好的會議決策系統(tǒng)
通過組織好年度、季度、月度、專題會、周例會等會議形式，跟蹤、檢查、協(xié)調各部門的工作，狠抓各項工作的督促落實和執(zhí)行。在集團公司從第二階段向第三階段發(fā)展時期，當期最主要的問題就是各項工作的執(zhí)行難，抓好督辦落實是解決這一問題的主要手段。
5、建立業(yè)績評估與反饋系統(tǒng)
根據(jù)公司年度工作目標將任務分解到部門和相關責任人，結合工作計劃中關鍵節(jié)點和成果標準，按照不同期限、不同管理層級得出每次考核期的考核結果，并考核情況和結果反饋給集團管理層，一是便于公司考核與獎懲相結合，考核有據(jù)可查，獎懲分明，提高員工完成工作的積極性，二是便于對工作計劃安排進行適度調整。
6、建立信息管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項目涉及專業(yè)多，涉及內(nèi)外部接口多，哪個部門工作滯后都會對整體工作進度造成影響。通過信息管理系統(tǒng)的建立和完善，將工作流程、審批權限、時間控制等在信息管理系統(tǒng)上進行體現(xiàn)，能夠有效的促進公司部門工作進度的掌控和關聯(lián)部門的銜接，減少對工作進度不必要的人為因素的影響，進而提高公司內(nèi)部的工作效率。
(二)從行政辦公的角度看，本部門需要加強以下幾方面：
1、做好會議的組織和會議紀要內(nèi)容的督辦落實工作
各類會議是會議決策系統(tǒng)的主要載體，會議組織的好壞影響到會議研究的效果。做好會議組織一是做好會前準備：會前主題的明確、會場的安排、參會人員的通知、會議所需資料的準備;二是會中控制：會議討論議題范圍的控制、會議組織有序、時間安排緊湊;三是會后落實：會議紀要的起草下發(fā)、會議紀要的督查落實。
通過各類會議的召開，對當期工作進行通報，充分溝通、協(xié)調工作中存在的問題，對未完成的原因進行分析，提出下一步改進措施和實施方案，設定工作目標和完成時間。會后辦公室根據(jù)發(fā)布的會議紀要，按照工作目標和完成時間，逐項落實到位到人，以促進公司整體工作的開展。
2、充分發(fā)揮信息系統(tǒng)管理載體優(yōu)勢
逐步將各類管理制度、管理流程通過信息系統(tǒng)模板化、標準化，系統(tǒng)化，提高公司在運營過程中的管控能力。
3、積極配合人力做好業(yè)績考評和反饋系統(tǒng)
會議紀要內(nèi)容的督辦落實，是公司業(yè)績考核評估和反饋系統(tǒng)的重要組成部分，通過追蹤落實，到各單位(部門)督查了解實際情況，按照時間進度匯總季度或月度《督辦工作完成情況報告》，為公司業(yè)績考評提供第一手資料。通過考評和落實工作的開展，逐步推進各項工作的進展，完善公司內(nèi)部運營管控體系。
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