房屋租賃合同審查有哪些重點(2)
房屋租賃合同審查有哪些重點
五、審查租賃期限
《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。
應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。
六、審查租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限
1、租金是否包含水電費、空調費、物業(yè)管理費等費用;
2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;
3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉帳支付還是其他支付方式;
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。
七、關于其他條款的審查
1、修繕條款：審查修繕責任是否明確
2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件
3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔
4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利
5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響
6、免責條款：審查免責的范圍
7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤
8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。
八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。
完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規(guī)定的內容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。
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房屋租賃合同的法律特征
1.房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。這一點將其與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉物的所有權為目的。由于房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時，租賃房屋不得列人破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有取回權。
2.房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協(xié)議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權，故租賃合同為有償合同。
3.房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭議。而且，租賃合同屬于債權關系，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
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