為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案的內(nèi)容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達(dá)到預(yù)期的效果和意義。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理方案1

寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：

一、 營銷推廣

由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理

大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置

商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序

商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識(shí);⑤熟悉秘書工作知識(shí); ⑥

具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。

(2)工作程序。①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單

并收一定比例的押金。②服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客

人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬?！渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)

交給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人，有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;

寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

3、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：

翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;

秘書服務(wù)，包括各類文件處理;

辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù);

整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

臨時(shí)辦公室租用服務(wù);

長話、傳真、電信服務(wù);

商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù);

商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);

客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

文件、名片等印制服務(wù);

成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);

秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

三、 前臺(tái)服務(wù)

小型寫字樓的前臺(tái)僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多 ，主要包括：

問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);

信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

出租汽車預(yù)約服務(wù);

提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);

航空機(jī)票訂購、確認(rèn);

全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);

外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

花卉代購、遞送服務(wù);

洗衣、送衣服務(wù);

代購清潔物品服務(wù);

提供公司“阿姨”服務(wù);

其他各種委托代辦服務(wù)。

有的寫字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺(tái)，方便客戶報(bào)修。

四、設(shè)施設(shè)備管理

寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：

1、設(shè)備管理

(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

(2)完善工程部架構(gòu)。

(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。

(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

2、維修與保養(yǎng)

(1)報(bào)修(兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修)與維修程序。

(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級(jí)保養(yǎng);二級(jí)保養(yǎng)。

(3)設(shè)備的維修。

對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：

①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。

②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。

③維修方法是否恰當(dāng)。

一般的維修方法有：

①強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。

② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。

④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理(大修)。

物業(yè)管理方案2

第一章物業(yè)管理要點(diǎn)

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。

結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。

為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。

一、一種模式

針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。

建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。

追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

二、二項(xiàng)

1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。

2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。

三、三個(gè)重點(diǎn)

1、完善服務(wù)、誠信待人

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。

四、四項(xiàng)措施

1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。

3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章擬采用的管理模式

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部

(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。

(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。

(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

(5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

(8)組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

2、物業(yè)管理部

(1)負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。

(2)負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。

(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。

3、安全管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

(3)成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。

(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。

(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

(8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。

(9)負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。

(10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(11)總經(jīng)理指派的其他工作。

4、工程管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。

(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。

(6)負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

5、財(cái)務(wù)管理部

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。

(2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

(4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。

(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

物業(yè)管理方案3

農(nóng)村中小學(xué)生的安全管理工作不但對(duì)他們的健康成長有著非常重要的影響，還涉及到了農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定。目前各級(jí)政府和教育管理部門正加大農(nóng)村中小學(xué)安全管理力度，取得了一定的成績，縮小了與發(fā)達(dá)國家之間的差距。但是依然存在一些不盡完善的地方，需要我們?nèi)ネ晟坪吞岣摺?/p>

一、農(nóng)村中小學(xué)安全管理現(xiàn)況

校園安全管理是不同于其它行業(yè)和部門的安全管理，一方面學(xué)校與其它行業(yè)之間具備相同的管理項(xiàng)目和職能活動(dòng)，另一方面學(xué)校是以“教書育人”為主要目的，多數(shù)學(xué)校的安全管理還要包含教育安全管理的部分。目前來說大部分農(nóng)村中小學(xué)的安全管理都存在一定的隱患，在安全危機(jī)管理方面缺乏一定的預(yù)案和演練措施，在安全配套設(shè)施方面存在較多不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目，例如校園封閉、學(xué)生疏散樓梯、攝像頭安裝等；在食品安全管理方面，雖然辦理了衛(wèi)生許可證明，但是一些飲用水、校園小賣部的零食管理等方面依然欠缺；在校園周邊安全隱患方面更加嚴(yán)重，部分學(xué)校都處于交通主干道旁邊，復(fù)雜的交通狀況帶來了嚴(yán)重的交通隱患，而且對(duì)黑網(wǎng)吧、小攤販等管理不夠；在校園防疫方面，農(nóng)村中小學(xué)更是缺乏專業(yè)的保健老師，在垃圾清運(yùn)和滅蚊蠅方面也不夠及時(shí)?？傊r(nóng)村中小學(xué)安全管理方面依然存在一些因資金、重視度等造成的隱患，對(duì)農(nóng)村中小學(xué)生的健康成長造成了一定的威脅。

二、農(nóng)村中小學(xué)安全管理存在隱患的原因

（一）安全保衛(wèi)方面

在安全保衛(wèi)方面主要容易出現(xiàn)的問題是校園偷盜事件、交通安全事故、暴力傷害事故等。尤其是最近比較頻繁發(fā)生的校園暴力傷害事故，嚴(yán)重影響著中小學(xué)生的生命安全和社會(huì)穩(wěn)定。發(fā)生校園偷盜事件主要原因在于學(xué)生的安全防范意識(shí)不夠，為犯罪分子提供了作案的機(jī)會(huì)。而且校園安全防范不足沒有必要的防盜措施。頻繁發(fā)生交通事故的原因在于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，校車安全系數(shù)較低。而校園暴力事件的發(fā)生主要在于學(xué)生法律意識(shí)淡薄，教師缺乏引導(dǎo)和教育。

（二）教務(wù)管理方面

在教務(wù)管理方面，引起爭議最大的則是校園猝死事件和踩踏事件、活動(dòng)傷害事件等。校園猝死事件的發(fā)生往往具有隱蔽性和突發(fā)性，而減少傷害的最佳方式就是在事故發(fā)生的第一時(shí)間采取急救措施，但是目前大部分農(nóng)村中小學(xué)校缺乏專業(yè)的保健醫(yī)生，不能及時(shí)開展救助。踩踏事故的發(fā)生是中小學(xué)生容易恐慌并盲目隨眾，教師應(yīng)該在容易擁堵的地方采取疏導(dǎo)措施。發(fā)生活動(dòng)傷害事件主要在于中小學(xué)生無法在課間活動(dòng)時(shí)辨別場地的安全性，而活動(dòng)組織老師沒有建立良好的活動(dòng)秩序，缺乏精細(xì)的組織教學(xué)。

（三）后勤管理方面

在后勤管理方面容易出現(xiàn)的安全隱患主要是食物中毒、消防事故等。校園食堂管理和校園商店在經(jīng)營管理方面存在漏洞，和食物和餐具的消毒、以及食物是否熟透、食材是否變質(zhì)不潔等有關(guān)，尤其是學(xué)校商店是否存在三無食品。而消防事故的發(fā)生主要在于對(duì)火災(zāi)的預(yù)防措施不足，消防器材缺失或失效等。同時(shí)與學(xué)生未掌握一定的防火滅火的基本常識(shí)和原理有一定關(guān)系。

三、農(nóng)村中小學(xué)安全管理應(yīng)采取的措施

（一）構(gòu)建安全防范及處置機(jī)制

要打造牢固的安全管理體系，就必須建立起一整套完善的農(nóng)村中小學(xué)安全防范及處置措施，其中包含安全預(yù)警機(jī)制、安全應(yīng)急預(yù)案、善后補(bǔ)救機(jī)制、安全責(zé)任追究制等一系列完善的防范及處置措施。安全預(yù)警主要針對(duì)農(nóng)村中小學(xué)生在日常生活和學(xué)習(xí)時(shí)出現(xiàn)的安全事故苗頭第一時(shí)間進(jìn)行處置，提高學(xué)生的安全方法意識(shí)。安全應(yīng)急預(yù)案則是學(xué)校設(shè)立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，在安全事故發(fā)生后能夠及時(shí)果斷的進(jìn)行處理，協(xié)同公安、醫(yī)療、消防等社會(huì)公共部門共同將傷害降低到最小化。善后補(bǔ)救機(jī)制則是對(duì)安全事故的補(bǔ)救來防范因安全問題處理不當(dāng)導(dǎo)致的次生、衍生問題，避免安全事故的擴(kuò)大化。安全責(zé)任追究制則是為了貫徹落實(shí)各項(xiàng)安全制度和防范措施，督促各級(jí)教職工履行安全責(zé)任。對(duì)于學(xué)校發(fā)生的安全事故，校長合具體管理者要相應(yīng)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和主要責(zé)任。

（二）完善安全管理相關(guān)制度

制定完善的安全管理制度是提供農(nóng)村中小學(xué)安全保障的前提，只有制度化的安全管理才能實(shí)現(xiàn)校園長治久安。要把安全管理制度化，才能把“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保拍軠p少和防范各類校園安全事故的發(fā)生。首先要有明確的制度規(guī)定安全管理辦公室的職責(zé)與權(quán)限，協(xié)助校長開展校園安全管理工作，制定學(xué)校的安全工作計(jì)劃和應(yīng)對(duì)各類安全事故。并且組織召開安全會(huì)議、填寫安全工作檔案，定期開展校園的自查自糾，排除安全隱患。其次要有交通安全管理制度，對(duì)校園內(nèi)和校園外的學(xué)生交通進(jìn)行管理，防止校內(nèi)的踩踏事故發(fā)生和校外的交通事故l生。還要有校車安全管理制度，對(duì)校車建立臺(tái)賬，定期監(jiān)督登記，每日檢查駕駛員狀態(tài)等。最后還要建立教務(wù)安全制度，對(duì)各類實(shí)驗(yàn)、體育活動(dòng)等制定詳細(xì)的安全保障措施，確保實(shí)驗(yàn)、體育等教學(xué)活動(dòng)的安全開展。

（三）加大經(jīng)費(fèi)投入改善安全基礎(chǔ)設(shè)施

農(nóng)村中小學(xué)校因?yàn)榈赜蛭恢煤徒?jīng)濟(jì)水平限制，對(duì)安全軟硬件的投入資金嚴(yán)重不足，為學(xué)生的安全埋下了隱患。鑒于此，各級(jí)地方政府要加大對(duì)農(nóng)村中小學(xué)安全基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入力度，改善農(nóng)村中小學(xué)安全配套設(shè)備條件，縮小城鄉(xiāng)差距。對(duì)投入的安全資金要確保?？顚Ｓ?，審計(jì)資金的流向和用途，另外要對(duì)有限的資金合理使用，實(shí)現(xiàn)人防、物防、技防的協(xié)調(diào)發(fā)展。對(duì)購買和安裝的安全基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，確保符合安全標(biāo)準(zhǔn)。

（四）健全教育體系提升學(xué)生安全意識(shí)

校園安全教育也是安全管理的重點(diǎn)，開展校園安全教育要努力創(chuàng)造校園安全文化氛圍，讓學(xué)生通過不斷地熏陶和教育提高自身的安全意識(shí)。學(xué)?？梢蚤_展專門的安全專欄，宣傳安全法制、安全知識(shí)和技能等相關(guān)信息。還可以組織各類安全活動(dòng)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到校園安全管理當(dāng)中。同時(shí)要嚴(yán)格落實(shí)安全教育教學(xué)計(jì)劃，不能讓安全教育流于形式，更不能讓其它學(xué)科占用安全教育學(xué)時(shí)。要主動(dòng)尋求家長和社會(huì)的支持，開展不同類型的安全教育工作。

四、結(jié)語

總之，農(nóng)村中小學(xué)生的安全管理工作是一項(xiàng)長期、艱巨的任務(wù)，需要持之以恒的開展。我們要以健全的防范體系為依托，完善的安全管理制度為保障，積極打造全方位的校園安全覆蓋管理網(wǎng)絡(luò)。

物業(yè)管理方案4

一、XX佳園物業(yè)概況

“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

（三）建立落實(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。

四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算，本公司“XX佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

XX佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為（以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）：

管理費(fèi)維修金

多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月

商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

（一）前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3。規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)

1。物業(yè)的接管驗(yàn)收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等）

2。入伙管理

1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3。二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1。房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2。共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1）給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。

2）供電設(shè)備管理

供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ?戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

雜草清除（每周一次)確?；緹o雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明

（一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

（二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師。

物業(yè)管理方案5

一、項(xiàng)目概況：

本建筑區(qū)劃位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)紅高路1號(hào)

本建筑區(qū)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：住宅、商業(yè)。

本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)凈用地面積135100平方米。

本建筑區(qū)劃總建筑面積622789平方米。其中地上計(jì)入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業(yè)用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。

本建筑區(qū)劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。

本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)（地下）車位4550個(gè)；其中：商業(yè)占645個(gè)。

按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造非機(jī)動(dòng)車停車位6339個(gè)。其中：商業(yè)占2421個(gè)。

項(xiàng)目配套：

本物業(yè)設(shè)有五星級(jí)全域會(huì)所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺(tái)球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項(xiàng)設(shè)施及大型連鎖超市、電影院、社區(qū)服務(wù)中心。

二、綜合服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、確保服務(wù)及時(shí)率100%；

2、客戶服務(wù)滿意度85%以上；

3、環(huán)境及保潔達(dá)到優(yōu)秀等級(jí)；

4、設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%，設(shè)備有效利用率95%；

5、重大消防、治安、安全事故率為0；

三、面積數(shù)據(jù)

1、商業(yè)總建筑面積：80792平方米

1）集中商業(yè)建筑面積：16868平方米

2）沿街商業(yè)建筑面積：13330平方米

3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米

4）太平洋影城建筑面積：5893平方米

四、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)：建筑面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3.0元/㎡/月

五、管理人員配備及主要職責(zé)

管理人員的配備原則：因事設(shè)崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。

1、客戶服務(wù)部：全面負(fù)責(zé)商業(yè)客戶服務(wù)工作。主要職能是客戶接待與內(nèi)部管理。

本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業(yè)1名），主要在前臺(tái)。

主要職責(zé)：

1）嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。

2）接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。

3）負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實(shí)施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計(jì)劃的編制工作。

4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。

5）按時(shí)記錄并核對(duì)水電起止度及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費(fèi)的催收。

6）每天不定期巡查商業(yè)區(qū)域的消防、安全、清潔及車庫智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。

7）處理前期物業(yè)的突發(fā)事件并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

8）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它工作。

2、工程維修部：全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。主要職能是保證商業(yè)正常安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。本部門直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)主管1名，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人各1名。

3、秩序維護(hù)部：全面負(fù)責(zé)商場、影城及零星商鋪的巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業(yè)費(fèi)業(yè)務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)秩序維護(hù)領(lǐng)班1名，秩序維護(hù)員6名（巡邏崗）。

A、主要職責(zé)：（巡邏崗）

B、主要職責(zé)：（車場）

1）嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理。

2）接受物業(yè)經(jīng)理的直接管理，對(duì)其工作負(fù)責(zé)。

3）負(fù)責(zé)車場管理工作的組織實(shí)施。

4）負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，維護(hù)車庫經(jīng)營正常運(yùn)行。

5）負(fù)責(zé)車場突發(fā)事件的前期處理并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

6）負(fù)責(zé)車場智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡易維護(hù)，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

7）嚴(yán)格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質(zhì)及車輛的安全，做好巡查記錄。

8）隨時(shí)對(duì)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門、車燈，應(yīng)隨時(shí)通知車主，做好記錄。

9）發(fā)現(xiàn)進(jìn)場車輛有損壞時(shí)應(yīng)向車主當(dāng)場指出，并做好記錄。

10）

11）車場規(guī)定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止放行進(jìn)入車場。嚴(yán)守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。

12）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。

4、清潔綠化部：全面負(fù)責(zé)商場、影城的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作。主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。直接接受物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)清潔員5—7名，綠化1名。

A、主要職責(zé)（清潔）

1）

六、管理服務(wù)原則

1、以客戶需求為關(guān)注焦點(diǎn)，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務(wù)目標(biāo)。

2、以塑造商業(yè)品牌，事先物業(yè)保值增值為目標(biāo)。

3、建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理隊(duì)伍。

4、為客戶利益、顧客利益及物業(yè)整體發(fā)展而服務(wù)。

七、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍

商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、安防和環(huán)境清潔等硬性服務(wù)，也包括環(huán)境的營造、人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)等軟性服務(wù)，只有將二者結(jié)合，才能更好提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商家使用過程中對(duì)其工作的認(rèn)同感。管理內(nèi)容主要包括：

1、安防管理：

確?？蛻?、顧客生命財(cái)產(chǎn)安全，是商業(yè)正常運(yùn)營的基本條件，強(qiáng)有力的安防工作是商業(yè)正常運(yùn)營的有力保障。商場、影城營業(yè)時(shí)間內(nèi)人流量大，人員龐大而且復(fù)雜，安防實(shí)行明崗與便衣巡邏、視頻與監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜?；營業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場。

工作要點(diǎn)：治安巡邏、經(jīng)營秩序維護(hù)、清理占道、營業(yè)結(jié)束后的清場管理及出入登記管理。

2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山。切實(shí)做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、商場及影城內(nèi)嚴(yán)禁使用大功率電器、嚴(yán)禁動(dòng)用明火，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)

工作要點(diǎn)：消防設(shè)備設(shè)施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹等。

3、保潔消殺綠化管理

潔凈的公共環(huán)境，是商業(yè)管理服務(wù)水平、企業(yè)形象的重要衡量指標(biāo)。營業(yè)時(shí)間內(nèi)實(shí)行公共場所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營環(huán)境。定期開展公共環(huán)境的消殺工作，做好綠化維護(hù)，提升商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。

工作要點(diǎn)：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺。

4、客戶服務(wù)管理：

1）建立客戶服務(wù)管理制度；

2）辦理入駐（遷離）手續(xù)，應(yīng)查驗(yàn)客戶相關(guān)資料，按規(guī)定程序辦理，及時(shí)建檔歸檔。

3）及時(shí)處理各類客戶服務(wù)事宜，向客戶宣傳國家物業(yè)管理法律法規(guī)，促進(jìn)客戶正確、安全使用物業(yè)。

4）接待服務(wù)

A、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)立并公示服務(wù)電話，根據(jù)服務(wù)合同約定，明確服務(wù)時(shí)間，有服務(wù)記錄。

B、接受客戶訴求信息，應(yīng)視情況輕重緩急程度，采取立即、及時(shí)或按約定時(shí)限予以答復(fù)和處理。

C、受理客戶投訴，應(yīng)核實(shí)情況，做好記錄，及時(shí)處理，登記存檔。重要、重大投訴應(yīng)回訪。

切實(shí)滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對(duì)客戶服務(wù)的滿意度，爭取商戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的支持，形成商戶、物業(yè)公司團(tuán)結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無小事，客戶服務(wù)無止境，細(xì)節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。

工作要點(diǎn)：良性溝通、了解需求、及時(shí)服務(wù)、持續(xù)跟進(jìn)、關(guān)注客戶發(fā)展。

5、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)

加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)重要設(shè)施設(shè)備日常檢查、維保，及時(shí)處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生。

工作要點(diǎn)：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實(shí)施中修、大修計(jì)劃。

八、商業(yè)管理特點(diǎn)：

1、顧客流量大、流動(dòng)性強(qiáng)，

進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要。

2、管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯、自動(dòng)扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度大。

物業(yè)管理方案6

一、公共服務(wù)

為提高學(xué)校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我們將采取以下措施：

1、物業(yè)管理各部門人員需統(tǒng)一著裝，衣著整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對(duì)待老師和學(xué)生一視同仁。在接待時(shí)，工作人員需熱情主動(dòng)，迎送接待學(xué)校老師和學(xué)生時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇。對(duì)學(xué)校老師和學(xué)生的報(bào)修和求助需耐心細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

2、物業(yè)秩序維護(hù)部門和工程部門需有完善的值班制度和交接班制度，并認(rèn)真做好每日值班記錄。

3、物業(yè)工程部接到維修通知后需在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場，對(duì)普通線路、照明、漏水等維修需在2小時(shí)內(nèi)完成，XXX則需在2日內(nèi)修復(fù)。如果遇到維修困難，工作人員需對(duì)學(xué)校老師作出合理解釋，并做出限時(shí)承諾。

4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人需負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理。物業(yè)每月需向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開展。

5、秩序維護(hù)部及工程部需實(shí)行24小時(shí)全天候值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式需呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。

6、物業(yè)管理處每季度需發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師和學(xué)生的意見，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時(shí)、周到、方便。

二、設(shè)備設(shè)施管理

為確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，我們將采取以下措施：

1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容包括：

1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修。

3）每日巡查校區(qū)門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。

4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議。

6）每年12月份對(duì)校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。

7）在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

8）巡檢需有記錄，巡檢結(jié)束后需向?qū)W校報(bào)告檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目，由學(xué)校視情況處理。

2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用由校方承擔(dān)。

3、保持泵房清潔衛(wèi)生，確保地面排水暢通，水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活。如發(fā)現(xiàn)滴漏，要及時(shí)維修。消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，以保持其正常運(yùn)行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門，確保其處于完好和正常開啟狀態(tài)。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件也要經(jīng)常加油，以保持潤滑靈活。對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等，也要及時(shí)修復(fù)。

4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物。樓面落水口等開裂、破損等也要及時(shí)更換。每月要清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，并拔出溝內(nèi)生長的雜草。排水要保持暢通，無積水。地下管井堵塞也要及時(shí)疏通。

5、要建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，持有上崗證書。配電房也要保持清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄。如發(fā)現(xiàn)異常，要及時(shí)處理。在潮濕天氣時(shí)，要采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥。每月也要檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取措施杜絕。每日要填寫運(yùn)行記錄，以備查檔。

6、要加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施。保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)處理。

三、清潔服務(wù)

1、要每日清潔打掃3次教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈。每日要收集2次學(xué)生垃圾。每日要用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。每周要擦1次門窗玻璃。要保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放。扶手護(hù)攔要干凈、光亮。梯間頂棚要無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線要干凈無灰塵，地面要干凈無雜物、污跡。門窗要保持明亮、干凈。

2、每天共進(jìn)行3次共用衛(wèi)生間的清潔，包括通風(fēng)換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾并更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干凈地面。確保室內(nèi)無臭味、便池潔凈無黃漬、地面基本干凈。

3、每天清掃道路和兩側(cè)人行道兩次，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，確保道路和人行道干凈無浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無積水、積雪。

4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確?；緹o雜物、污漬和垃圾。

5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設(shè)施表面基本干凈無灰塵污漬和銹跡，涼亭內(nèi)及周圍無果皮、紙屑等垃圾。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。

6、秩序維護(hù)員每天對(duì)門衛(wèi)、崗?fù)みM(jìn)行清掃，擦洗內(nèi)外門窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

7、每天清運(yùn)垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無明顯污跡和油污。

8、每天收集垃圾并送至指定地點(diǎn)，垃圾運(yùn)送過程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產(chǎn)日清，并運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。

9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后進(jìn)行清掃。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)，糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生慣，使學(xué)生自覺參與環(huán)衛(wèi)工作。

四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

1、草坪成活率在95％以上，無明顯草荒和大面積病蟲害，根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。每年進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗，進(jìn)行3次修剪，發(fā)生病蟲害及時(shí)噴藥。

2、園林樹木生長良好，無明顯死樹和枯枝死杈，樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。

3、花壇花卉生長良好，能及時(shí)防治病蟲害和人為損害，泥面不開裂，花木不缺水枯萎。

4、每年對(duì)假山、亭、廊、雕塑等建筑小品進(jìn)行1次細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時(shí)向?qū)W校建議，由學(xué)校決定處理。

五、安全管理

1、為了維護(hù)校園秩序，我們需要組建專職秩序維護(hù)人員。這些人應(yīng)該身體健康、責(zé)任心強(qiáng)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、體態(tài)良好。他們可能是退伍軍人或接受過兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護(hù)技能，并定期進(jìn)行安全防范研究，增強(qiáng)安全防范能力。他們應(yīng)該熟悉學(xué)校環(huán)境、熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能夠妥善處理和應(yīng)對(duì)學(xué)校秩序維護(hù)工作。此外，這些人應(yīng)該具備良好的思想品質(zhì)和作風(fēng)，熱愛秩序維護(hù)工作，無犯罪記錄。他們應(yīng)該配備必備的安全護(hù)衛(wèi)工具，在執(zhí)勤時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。在執(zhí)勤時(shí)，他們應(yīng)該精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體。在交接班時(shí)，應(yīng)該完善交接班制度，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)應(yīng)該在各出入口24小時(shí)實(shí)行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護(hù)校園交通秩序，應(yīng)該對(duì)進(jìn)出校園的車輛管理，來訪實(shí)行被訪人確認(rèn)后，登記入內(nèi)，離開交驗(yàn)來訪條。未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛不得入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。

3、我們采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏。我們的維護(hù)人員應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助，回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問。在遇到突發(fā)事件時(shí)，他們應(yīng)該及時(shí)報(bào)告警方與公司、學(xué)校，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)。他們的安全巡邏記錄應(yīng)該規(guī)范齊全。

4、我們制定了校園應(yīng)急預(yù)案，包括《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺(tái)風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等。我們有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)。我們書面描述了緊急事故救護(hù)組織的職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練。我們應(yīng)該對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度。

5、學(xué)校監(jiān)控中心24小時(shí)值班，一旦接到報(bào)警信號(hào)，秩序維護(hù)員會(huì)立即前往現(xiàn)場進(jìn)行緊急處理，同時(shí)協(xié)助其他部門維護(hù)學(xué)校的正常秩序，以防止不安全事件的發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)打架斗毆等問題，秩序維護(hù)員會(huì)立即制止并第一時(shí)間向?qū)W校方面報(bào)告。此外，他們還會(huì)加強(qiáng)學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落和道路的照明設(shè)施維護(hù)，確保必要的照明。

6、學(xué)校建立了完善的消防組織和責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，確保有關(guān)人員掌握基本消防技能。學(xué)校還配置了相應(yīng)種類和數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。學(xué)校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持其完整和可用。如果發(fā)現(xiàn)火警，學(xué)校有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，搶救生命和物資。每月學(xué)校會(huì)巡查消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修。學(xué)校還會(huì)每年進(jìn)行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備，并每日填寫工作記錄，建檔備查。

7、學(xué)校從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，制定了學(xué)生宿舍管理規(guī)定，以便于學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便于管理。學(xué)校要求來訪人員必須經(jīng)被訪人確認(rèn)后才能進(jìn)入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不準(zhǔn)許陌生人進(jìn)出宿舍。學(xué)校會(huì)按照規(guī)定時(shí)間開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。每天學(xué)校還會(huì)協(xié)助有關(guān)部門對(duì)學(xué)生宿舍進(jìn)行查寢，對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，并及時(shí)回報(bào)給校方。此外，學(xué)校會(huì)24小時(shí)全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財(cái)產(chǎn)安全。

8、學(xué)校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊(cè)，管理合理分類，查閱方便。學(xué)校還會(huì)及時(shí)變更登記，確保賬物相符。

物業(yè)管理方案7

一、 項(xiàng)目分析

根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車庫、264個(gè)車位等。

二、主要管理方案內(nèi)容

根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：

1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪率，維修部的維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對(duì)項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對(duì)園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供

的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn)。

1.1 客服部

根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評(píng)定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理、更新工作。

收費(fèi)員（財(cái)務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財(cái)務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）

庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報(bào)表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。

行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

1.2 維修部

根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：

主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評(píng)定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵(lì)員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

1.3 安防部

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時(shí)三班倒

的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò)：

安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評(píng)定工作。

門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

電子監(jiān)控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。

1.4 環(huán)境部

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評(píng)定工作。

室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括

項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。

綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定。

三、其他管理方案

1、常見突發(fā)事件的處理

1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理

1.2 水浸突發(fā)事件處理

1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發(fā)事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。

2、社區(qū)文化的開展

服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì)、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)管理方案8

一、計(jì)劃目標(biāo)管理

按恒基綠城物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。

二、協(xié)調(diào)管理

運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。

——行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。

——競爭促動(dòng)力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。

——輿論促動(dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的

——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)員工的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

三、督導(dǎo)管理

管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。

——經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。 ——法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。

——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

（二）、激勵(lì)機(jī)制

激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。

——實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工，作明確獎(jiǎng)罰。

——實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。

——依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（三）、監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 ——管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。

——業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。

——通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證恒基綠城x物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。

（四）、自我約束機(jī)制

——經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。

——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。

——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。

（五）信息反饋及控制機(jī)制

信息反饋渠道：

信息反饋控制方式：

（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。

（2）通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。

（3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。

（5）通過反饋信息的總評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作

1、量化管理

（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。

（3）管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。

（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。

（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。

2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理

（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。

（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。

（3）運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。

（4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。

（5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。

四、人員的配備

管理處人員配備1、項(xiàng)目經(jīng)理1人

2、辦公室主任：1人

3、客服：2人

4、樓道主管1人，樓管員3人，

5、保潔工：6人

6、綠化工：2人

7、保安隊(duì)長：1人

8、保安人員：8人

9、工程部：3人

10、靈活機(jī)動(dòng)人員：2人

物業(yè)管理方案9

隨著城市化進(jìn)程的加速和人們對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。而物業(yè)管理公司則成為了房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分。物業(yè)管理公司是管理房地產(chǎn)物業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是管理、維護(hù)和提升物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路的建立與完善對(duì)于提高物業(yè)公司的工作效率、提升業(yè)主的滿意度具有重要的意義。

一、物業(yè)公司項(xiàng)目管理的重要性

在眾多房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)中，物業(yè)公司是唯一一環(huán)節(jié)聯(lián)系業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的紐帶，物業(yè)公司的管理直接關(guān)系到開發(fā)商和業(yè)主的信任和滿意度。好的物業(yè)管理不僅能提升物業(yè)的質(zhì)量和業(yè)主的生活品質(zhì)，也能提高物業(yè)公司的聲譽(yù)和市場競爭力。

二、物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案的核心內(nèi)容

1、獨(dú)立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

一般情況下，物業(yè)公司會(huì)有很多物業(yè)項(xiàng)目需要管理，每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都應(yīng)該有一支獨(dú)立的管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營和管理。這種管理方式不僅可以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)營，也可以減少資源的浪費(fèi)，提高管理效率。

2、合理項(xiàng)目分級(jí)

物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)，將項(xiàng)目分級(jí)管理。通過對(duì)不同級(jí)別項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的管理，會(huì)提高管理效率和業(yè)主滿意度。例如，在高端住宅項(xiàng)目中，物業(yè)公司應(yīng)該提供更加專業(yè)和個(gè)性化的服務(wù)，而在普通住宅項(xiàng)目中，物業(yè)公司則需注重設(shè)備和工程管理。

3、客戶服務(wù)與業(yè)主關(guān)系管理

物業(yè)管理公司的成功，不僅在于技術(shù)運(yùn)營的可靠性，還需要關(guān)心業(yè)主的需求，及時(shí)解決業(yè)主的問題。物業(yè)公司應(yīng)該建立良好的業(yè)主關(guān)系管理體系，及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的投訴，加強(qiáng)客戶服務(wù)，建立良好的客戶口碑。

4、物業(yè)公司權(quán)責(zé)變更管理

隨著不同時(shí)期社會(huì)需求的變化，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容也會(huì)不斷更新和升級(jí)。物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)跟隨社會(huì)發(fā)展，適時(shí)的調(diào)整物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和價(jià)格，確保物業(yè)服務(wù)一直符合業(yè)主的期望和需求。

5、設(shè)備和安全管理

在物業(yè)管理中，設(shè)備和安全管理是非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應(yīng)該配備專業(yè)維修工人和管理人員，對(duì)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行定期的保養(yǎng)和檢查，在確保設(shè)施的正常運(yùn)作的同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)安全的管理。

三、物業(yè)公司項(xiàng)目管理的實(shí)施步驟

1、制定項(xiàng)目管理計(jì)劃

項(xiàng)目管理計(jì)劃是物業(yè)公司項(xiàng)目管理的第一步，它能夠?yàn)轫?xiàng)目管理提供明確的目標(biāo)和計(jì)劃。

2、安排項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

通過選拔專業(yè)人士、招募優(yōu)秀人才等方式，組建一支高效的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)有較高的職業(yè)素養(yǎng)、高度的責(zé)任感和較強(qiáng)的管理能力。

3、明確項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)

明確項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，包括效益指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)、環(huán)保指標(biāo)等。從而在項(xiàng)目運(yùn)營中能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行有效的監(jiān)測和控制，及時(shí)處理問題和做出對(duì)策。

4、正式實(shí)施項(xiàng)目管理

與業(yè)主簽訂合同，落實(shí)項(xiàng)目管理的職責(zé)范圍，建立管理的流程和制度。

5、項(xiàng)目管理的實(shí)施過程中進(jìn)行監(jiān)控

監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)營過程，及時(shí)把握問題的動(dòng)態(tài)，適時(shí)調(diào)整使項(xiàng)目更加順暢運(yùn)行。

6、總結(jié)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)

在項(xiàng)目管理的過程中，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)修正工作中的不足，對(duì)業(yè)主提供更加高效質(zhì)量的服務(wù)。

四、總結(jié)與建議

物業(yè)公司的發(fā)展離不開科學(xué)的管理，制定良好的物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路對(duì)于提高物業(yè)公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業(yè)公司要采用科學(xué)的管理方式和技術(shù)手段，建立完善的管理制度和規(guī)章制度，不斷提升業(yè)主的滿意度和提高市場競爭力。

物業(yè)管理方案10

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到20xx年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實(shí)施范圍

xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.20xx年以前建成。

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。

3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實(shí)施步驟

1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年xx月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計(jì)完成xx萬平方米。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對(duì)住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

1.確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2.實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理方案11

一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)

1、一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上；

（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；

（3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上；

（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；

（5）具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上；

（6）企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；

（7）企業(yè)注冊(cè)資本50萬元以上（含50萬元）

2、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米；

（2）有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；

（3）企業(yè)注冊(cè)資本10萬元以上（含10萬元）；

3、處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級(jí)。

物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料

1、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）

（1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告；

（2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；

（3）管理章程；

（4）公司法定代表人任命或聘任書；

（5）驗(yàn)資證明；

（6）經(jīng)營場所證明；

（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；

（8）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

（9）其他有關(guān)資料。

2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。

3、私營企業(yè)

（1）業(yè)主身份證明（復(fù)印證）；

（2）業(yè)主的工作簡歷；

（3）申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告；

（4）管理章程；

（5）驗(yàn)資證明；

（6）經(jīng)營場所證明；

（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；

（8）雇員的名冊(cè)；

（9）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書；

（10）其他有關(guān)資料。

二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后，在一定時(shí)間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營業(yè)。

三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記

（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。

（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。

1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：

（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。

（2）對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。

（3）物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主（使用人）為對(duì)象，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。

（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。

（5）履行社會(huì)管理義務(wù)，積極開展兩個(gè)文明建設(shè)，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。

2、經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。

（2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng)；服裝清洗供應(yīng)；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。

物業(yè)管理方案12

一、施工管理

1.建立監(jiān)督和記錄制度，對(duì)工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；

2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；

3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；

5.對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理

二、設(shè)備安裝調(diào)試

1.對(duì)現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；

2.出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；

3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查；

2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；

3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。

四、人員配置及素質(zhì)要求：

項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）

空調(diào)技工：

人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

高壓運(yùn)行維護(hù)技工：

人員數(shù)量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理方案13

針對(duì)侯集中學(xué)的實(shí)際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時(shí)作息、及時(shí)上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

4、管理人員24小時(shí)值班，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

5、24小時(shí)全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

6、完善各項(xiàng)管理制度

（1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

（4）每天查寢，對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方。

（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方。

（6）開展意見調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

7、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。

8、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理

1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對(duì)于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。

清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；

玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；

樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；

宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設(shè)施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

（1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修。

（3）檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。

2、水電工24小時(shí)值班，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。

物業(yè)管理方案14

一、介紹

天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。

二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

針對(duì)天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司展開了項(xiàng)目調(diào)研，通過項(xiàng)目的深入理解，深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。

1、一種模式：

1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng)，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)

２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：

a）一對(duì)一專人服務(wù)

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式

d）高素質(zhì)+職能多面手

e）打造便捷、舒適的貴族生活

2、三大重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。

重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀。

管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本公司認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

重點(diǎn)三：營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。

1、管家不單單是指購物、準(zhǔn)備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時(shí)候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)，無論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級(jí)的享受（這個(gè)例雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）。

2、一個(gè)整體，多個(gè)獨(dú)體，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補(bǔ)，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。

3、三個(gè)措施：

措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。

與一般項(xiàng)目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會(huì)到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。

利用辦理入住的良好時(shí)機(jī)，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致，通過準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。設(shè)立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話，所有服務(wù)人員隨叫隨到。

所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過24小時(shí)，生活咨詢回復(fù)不超過12小時(shí)），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。

全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。

接受業(yè)主的各類服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。

措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。

a）利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。

b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。

措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。

a）通過各種途徑，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。

b）協(xié)調(diào)各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。

d）全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。

三、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想

把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式，把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域，第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)前臺(tái)接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。

第一、二區(qū)域：

由管家進(jìn)行服務(wù)管理，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等）由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對(duì)管家要求的素質(zhì)和生活嘗試，知識(shí)的廣泛性和對(duì)物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對(duì)管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀念。

業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度，鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補(bǔ)，便于管家調(diào)度，和及時(shí)滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。

第三區(qū)域：天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理，為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺(tái)接待，信息協(xié)調(diào)處的管理。

四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備

（一）、天悅城人員素質(zhì)及要求：

物業(yè)經(jīng)理：1人，專科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有親和力及應(yīng)變能力，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家：2人，專科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具有一定生活經(jīng)驗(yàn)，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。

財(cái)務(wù)人員：2人，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)操作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)師職稱。

公共保安主管：1人，中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、

物業(yè)管理方案15

為做好xx公司20xx年防臺(tái)防汛工作，根據(jù)集團(tuán)防臺(tái)防汛相關(guān)文件工作要求，認(rèn)真落實(shí)防汛防風(fēng)措施，確保安全到位、保障到位、責(zé)任到位。提高應(yīng)對(duì)災(zāi)害性天氣的快速反應(yīng)能力，在遇到高汛期、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟(jì)損失，積極抓好防臺(tái)防汛工作的落實(shí)，確保安全生產(chǎn)工作落實(shí)到位，特制訂公司20xx年防臺(tái)防汛工作方案。

一、明確防臺(tái)防汛工作目標(biāo)

嚴(yán)格貫徹落實(shí)十九大精神，堅(jiān)持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認(rèn)識(shí)到防汛防臺(tái)工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴(yán)格落實(shí)防臺(tái)防汛工作責(zé)任制，把防臺(tái)防汛工作的各項(xiàng)措施落實(shí)到位。

二、貫徹防臺(tái)防汛工作要求

1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實(shí)。

2、堅(jiān)持“三個(gè)保證”：保證領(lǐng)導(dǎo)靠前指揮、保證臺(tái)風(fēng)汛期值班制度、保證相關(guān)工作人員隨時(shí)待命。

3、做到“四個(gè)到位”：應(yīng)急預(yù)案落實(shí)到位、防范措施落實(shí)到位、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制落實(shí)到位、工作安排落實(shí)到位。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)

1、防臺(tái)防汛工作領(lǐng)導(dǎo)小組

為使防臺(tái)防汛決策部署更具實(shí)效性，成立防臺(tái)防汛領(lǐng)導(dǎo)小組，做到提前預(yù)測、綜合分析、認(rèn)真組織、合理安排，確保統(tǒng)一指揮，迅速協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單如下：

組長：xx（主要負(fù)責(zé)人）

副組長：xx（分管領(lǐng)導(dǎo)）

成員：xx（業(yè)務(wù)部）、xx（安全生產(chǎn)部）

各物業(yè)資產(chǎn)管理人

2、職責(zé)分工

組長對(duì)公司防臺(tái)防汛工作負(fù)總責(zé)，全面指揮領(lǐng)導(dǎo)小組防臺(tái)防汛工作；副組長對(duì)公司防臺(tái)防汛工作負(fù)分管責(zé)任，協(xié)助組長開展指揮工作，并組織相關(guān)會(huì)議、監(jiān)督相關(guān)工作執(zhí)行情況等；各小組成員負(fù)有防臺(tái)防汛工作直接責(zé)任，負(fù)責(zé)防臺(tái)防汛工作方案具體實(shí)施。

四、主要措施

1、堅(jiān)持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺(tái)風(fēng)過境期間安排專人進(jìn)行值班，值班人員要密切關(guān)注公司物業(yè)，及時(shí)向防臺(tái)防汛工作小組報(bào)告情況。

2、開展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應(yīng)做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點(diǎn)做好排水系統(tǒng)、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應(yīng)急等設(shè)施的全面排查，對(duì)查出的問題及時(shí)整改到位。做好防臺(tái)防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復(fù)查工作。

3、加強(qiáng)責(zé)任落實(shí)力度。各物業(yè)管理人應(yīng)明確自身職責(zé)，全面落實(shí)防臺(tái)防汛工作。在領(lǐng)導(dǎo)小組日常指導(dǎo)監(jiān)督的同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)小組組長和副組長將開展不定期抽查，對(duì)日常檢查記錄表、值班情況、情況上報(bào)不及時(shí)等，將根據(jù)性質(zhì)追究責(zé)任。

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