抵押貸款金融知識
抵押貸款金融知識
抵押是民商活動中既古老又重要的債權擔保形式，那么你對抵押貸款了解多少呢?以下是由學習啦小編整理關于抵押貸款金融知識的內容，提供給大家參考和了解，希望大家喜歡!
抵押貸款金融知識
一、如何理解擔保?
擔保是指在經濟和金融活動中，債權人為了防范債務人違約而產生的風險，降低資金損失，由債務人或第三人以財產或信用提供履約保證或承擔相應擔保責任，保障債權實現(xiàn)的一種經濟行為。根據(jù)《擔保法》第一條的規(guī)定，為促進資金融通和商品流通，保障債權的實現(xiàn)，發(fā)展社會主義市場經濟，制定本法，這是關于《擔保法》立法宗旨的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，擔保是一種保障債權實現(xiàn)的制度，擔保最核心的功能就是保障債權的實現(xiàn)，正是因為擔保有保障債權實現(xiàn)的作用，其才能促進資金融通和商品流通，發(fā)展社會主義市場經濟。
按照擔保法的規(guī)定，法定的擔保方式有五種，保證、抵押、質押、定金、留置，在信貸業(yè)務中，主要涉及到三類擔保方式：保證、抵押、質押。(關于定金和留置的具體定義作為基礎知識讀者自行查閱擔保法相關規(guī)定)
二、貸款擔保的作用和局限
(一)貸款擔保的作用
信貸機構面臨的最大風險就是借款人的違約風險，擔保措施作為分散風險的重要手段被廣泛采用，擔保制度作為保障債權能夠實現(xiàn)的一項重要制度，如果債務人到期不能清償債務，債權人則可以通過貸款擔保使得債務順利清償。通過設定擔保措施，可有效保障貸款的安全，擔保措施作為第二還款來源，是第一還款來源的補充，當借款人第一還款來源出現(xiàn)問題的時候，信貸機構可以通過主張擔保權利實現(xiàn)債權。貸款擔保通過擔保借貸關系的安全從而極大地推動了資金借貸和資金融通的發(fā)展。沒有擔保，那么市場和信用的發(fā)展都將成為空話。
另外，如果設置了擔保措施，一旦借款人違約，債權人可以依據(jù)合同約定行使抵押權、質權或要求保證人承擔保證責任，在借款合同履行期間，借款人一直會有履行合同的壓力，因此，擔保措施可以有效提高借款人的違約成本，借款人違約成本越高，還款的意愿會越強。
(二)貸款擔保的局限性
擔保措施除具備上述作用外，還具有一定的局限性：
第一，擔保措施不能取代對借款人信用狀況的評估
一般來說，一筆正常的貸款取決于兩個因素，借款人的還款能力和還款意愿，其中，還款能力是客觀因素，還款意愿是主觀因素，二者缺一不可。為了有效評估借款人的還款意愿和還款能力，我們需要對借款人進行調查和了解，一般還會要求客戶提供相應的擔保。但就擔保而言，其僅是第二還款來源，信貸機構應當把重心放在第一還款來源上，重點應關注借款人的第一還款來源，關注借款人的現(xiàn)金流和持續(xù)經營的能力。 擔保措施不能取代對借款人信用狀況的評估
很多信貸機構和客戶經理有一種錯誤的認識和想法，認為有重足的抵質押物或有實力的保證人做擔保借款就是安全的，這種想法是非常錯誤的。優(yōu)秀客戶經理一定要摒棄這種想法，相對于擔保方式，客戶經理應將關注重心放在企業(yè)自身的經營狀況以及持續(xù)發(fā)展能力上，重點關注借款人的第一還款來源和現(xiàn)金流，尤其是小微企業(yè)貸款。
第二，有貸款擔保也不能確保貸款一定收回，即便能收回，也會耗費大量人力物力
在實踐中，一旦涉及到實現(xiàn)擔保權利，無論是處置抵質押物還是要求保證人承擔保證責任，往往都不會太順利，抵質押物被查封導致抵押物遲遲無法變現(xiàn)、保證人不配合等情況非常常見，尤其是通過司法程序，往往要耗費大量人力物力，耗費很長的時間。作為信貸機構的從業(yè)人員要清醒的認識到，有了貸款擔保業(yè)不一定就一定能保障貸款安全。
三、保證擔保評估要點
(一)保證擔保概述
保證擔保是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。保證指債務人以外的第三人為債務人履行債務而向債權人所做的一種擔保。是典型的人保、典型的約定擔保。保證的優(yōu)勢在于：第一，設立簡單，簽訂合同即可;第二，保證責任及于保證人的全部財產;第三，行使方便，可要求保證人直接承擔保證責任。保證的不足之處在于：第一，債權人對保證人的財產不享優(yōu)先受償權利;第二，保證人可能同時為多個債權人提供保證擔保，而各個債權人之間地位平等;第三，保證人的財產可隨時變化，并可能喪失代償能力。一般來說，貸款業(yè)務中，企業(yè)法定代表人或實際控制人的連帶責任保證是必不可少的，但很少作為唯一安全保障措施。
(二)保證擔保的評估要點
在分析保證擔保時要注意以下風險點：
1、保證人的主體資格需合格
關于保證人的主體資格，《擔保法》并未作特別的限制，根據(jù)《擔保法》第七條規(guī)定，“具有代為清償債務能力的法人，其他組織或者公民，可以作為保證人。”我們需要重點關注一些不能做保證人或做保證人受限的主體，根據(jù)《擔保法》及《適用<擔保法>解釋》的規(guī)定，不能作為保證人實施保證行為的主體包括以下幾種：
(1)未經國務院批準的國家機關;
(2)以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體、幼兒園。包括學校、幼兒園、醫(yī)院、廣播電臺、電視臺等;
(3)企業(yè)法人的職能部門;
(4)未經書面授權的企業(yè)法人的分支機構，分支機構對外提供擔保必須有總公司的授權，且在授權范圍內提供擔保。
值得注意的是，對于事業(yè)單位、社會團體法人能否作保證人要區(qū)分兩種不同的情況：(1)以公益為目的的事業(yè)單位社會團體。比如學校、幼兒園、醫(yī)院等都不得充當保證人。這些機構的設立是以公益服務為目的，具有公益性和非盈利性，所以，這些機構不宜違背其設立的目的，參與到經濟活動中為他人的債務作保證
那些領取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《營業(yè)執(zhí)照》或國家政策允許從事經營活動的事業(yè)單位法人或其他組織。這類組織不是以公益為目的設立的，許多事業(yè)單位和社會團體也進行一些經營活動，也有自己的經濟收入。還有一些事業(yè)單位實現(xiàn)企業(yè)化管理，實行自負盈虧。它們具有從事保證活動的民事權利能力和行為能力，可以充當保證人。因此，從事經營活動的事業(yè)單位、社會團體為保證人的，如無其他導致保證合同無效的情況，其所簽訂的保證合同應當認為有效。
2、分析保證人的代償能力
保證人作為第二還款來源，具有代償能力是最基本的要求，信貸機構要調查和了解保證人的資產狀況、負債情況、收入和開支情況等，要分析保證人的資產是否容易變現(xiàn)。對保證人的評估方法和對借款人的評估方法相同。保證人的財務狀況，如現(xiàn)金流量、或有負債、信用評級等情況的變化直接影響其擔保能力。
3、了解保證人的信譽
保證擔保也被稱作信用擔保，保證人以自己的信譽及名下的財產為他人債務提供擔保，保證人到期代償主要取決于其有代償?shù)囊庠负痛鷥數(shù)哪芰蓚€要素。信貸機構除審查保證人的代償能力外，還要對保證人的信譽進行調查和了解。信貸機構可通過交流和外部走訪等方式調查了解保證人的信譽狀況。
4、綜合分析保證人對借款人的“制約”能力
設置保證人可提高借款人的違約成本，當借款人無法按時償還借款時，保證人作為第二還款來源需代為償還借款本息，保證人之所以愿意為借款人提供擔保，其往往與借款人之間存在“關系”，除商業(yè)性的擔保公司外，借款人的保證人主要是其親友、上下游客戶、其他社會關系等利益相關者。通過這些“關系”可以對借款人形成制約，有效提高借款人的還款意愿。
信貸機構在對保證擔保進行評估時，要注意了解保證人與借款人的關系，要弄清楚保證人為借款人提供擔保的個中原因，從實踐中來看，保證人的與借款人之間的關系大體分為以下幾種：純商業(yè)(擔保公司與借款人)、關聯(lián)企業(yè)、企業(yè)互保、上下游客戶、親友等。
5、要注意保證擔保的方式
保證分為一般保證和連帶責任保證兩種方式。擔保法第十七條對一般保證做出了明確約定，一般保證是指當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。一般保證人享有先訴抗辯權，所謂先訴抗辯權，是指一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。
對于信貸機構而言，選擇連帶保證擔保對信貸機構較為有利。
四、抵押擔保評估要點
(一)如何理解抵押?
抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的占有而將該財產做為擔保的一種法律形式。其中提供財產擔保的債務人或第三人為抵押人，抵押權人即債權人所享有的權利就是抵押權。抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。由此可以看出抵押權是一種優(yōu)先受償權，是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人或第三人。
(二)常見的抵押物有哪些?
根據(jù)我國《物權法》第二百八十條的規(guī)定，可以抵押的財產包括：
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)生產設備、原材料、半成品、產品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(6)交通運輸工具;
(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。
根據(jù)《不動產登記暫行條例實施細則》第六十五條的規(guī)定，對下列財產進行抵押的，可以申請辦理不動產抵押登記：
(一)建設用地使用權;
(二)建筑物和其他土地附著物;
(三)海域使用權;
(四)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(五)正在建造的建筑物;
(六)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產。
以建設用地使用權、海域使用權抵押的，該土地、海域上的建筑物、構筑物一并抵押;以建筑物、構筑物抵押的，該建筑物、構筑物占用范圍內的建設用地使用權、海域使用權一并抵押。
《物權法》第一百八十四條規(guī)定：下列財產不得抵押：
(1)土地所有權;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;
(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。
(三)對抵押擔保的分析和評估
1、抵押物必須是依照法律法規(guī)允許買賣、抵押的。即抵押物必須屬于《擔保法》及相關法律中明確規(guī)定可以抵押的財產。抵押權實現(xiàn)方式有三種，折價、拍賣和變賣，無論哪一種方式，抵押物的權屬都會發(fā)生變更，抵押權要想實現(xiàn)，必須把抵押物交換出去，因此，抵押物必須是依照法律法規(guī)允許買賣和抵押的。
2、抵押物必須是特定的財產，在設定抵押時，要檢查抵押財產的登記證書，要關注抵押物的性質、位置、取得是否合法、產權是否清晰、是否存在糾紛等事項。
3、分析抵押物的估值是否合適，抵押率設置是否合理。抵押物的評估價值是一個非常核心的問題，信貸機構應當采取適當?shù)姆绞綄Φ盅何锕乐担约霸O置合適的抵押率。
4、要分析抵押財產價格是否穩(wěn)定。好的抵押物的市場價值相對穩(wěn)定，不易發(fā)生貶值。
5、要分析抵押財產是否易于拍賣、變現(xiàn)。由于抵押物是對第一還款來源的補充，因此當借款人第一還款來源不足，無法償還貸款本息時，最終只能通過處置抵押物來償還貸款本息。是否容易變現(xiàn)是非常重要的一個因素。
6、是否辦理抵押登記
對抵押權之登記效力的主張，有登記要件主義和登記對抗主義兩種。登記要件主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產生抵押權成立之效力;登記對抗主義是指抵押權的成立只須在當事人間達成抵押合意即可。但對第三人不產生公信力，若要 對抗善意第三人，可以進行抵押權登記。我國采取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則。
根據(jù)《物權法》第一百八十七條的規(guī)定，當事人以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、正在建造的建筑物，以及以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，不登記的，抵押權不生效。
依據(jù)《物權法》第一百八十八條和《擔保法》第四十三條的規(guī)定，當事人以法律規(guī)定強制登記之外的其他財產抵押的，可以辦理抵押物登記，也可以不辦理抵押物登記，是否辦理抵押登記，由當事人自愿決定，抵押物登記與否并不影響抵押權的成立，抵押合同自成立之日起生效，抵押權自抵押合同生效時設立。但是，未經抵押登記的這種抵押權的效力，僅存在于抵押合同當事人相互之間，不產生公信力，不能對抗善意第三人。
無論什么抵押物，建議都要去辦理抵押登記，取得抵押權并取得對抗第三人的效果。
五、質押擔保分析要點
質押分為動產質押和權利質押。動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，債務人不履行債務時或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保權的情形時，債權人有權就該動產優(yōu)先受償。其中債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。因動產質押法律關系所生的權利為質權。權利質押是以所有權以外的可讓與的財產權作為質權的標的，以擔保債權實現(xiàn)的一種擔保方式。質押可以分為動產質押和權利質押兩類：
(一)動產質押
動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，債務人不履行債務時或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保權的情形時，債權人有權就該動產優(yōu)先受償。其中債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。因動產質押法律關系所生的權利為質權。
(二)權利質押
權利質押是以所有權以外的可讓與的財產權作為質權的標的，以擔保債權實現(xiàn)的一種擔保方式。債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
1.匯票、支票、本票;
2.債券、存款單;
3.倉單、提單;
4.可以轉讓的基金份額、股權;
5.可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權;
6.應收賬款;
7.法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質的其他財產權利。
信貸機構在作業(yè)務的過程中，就質押擔保而言，比較常用的有動產質押、應收賬款質押、股權質押、知識產權質押等方式，限于篇幅本文不再展開討論。
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2.抵押貸款合同范本